体会，本文认为，旅游综合体是指以泛旅游资源为依托，以休闲旅游功能为导向，通过土地综合开发，集聚旅游服务要素和旅游设施，形成融观光游览、休闲度假、购物娱乐、商务会展、商业地产等多种功能于一体的服务品质较高的休闲旅游产业聚集区。对此概念界定有以下几点需要特别加以说明：
1.泛旅游资源，是打造旅游综合体的基础。旅游综合体往往是通过对某些核心旅游资源的规划开发而形成发展起来的，没有旅游资源，就不可能产生强大的产业吸引力，更不可能形成产业集聚效应（顾婷婷等，2014）。在“大旅游”“泛旅游”观下，旅游资源已突破自然存在、历史遗存、文化遗产等传统旅游资源范畴，任何对旅游者产生吸引力的有形和无形因素都可以是旅游综合体发展所依托的旅游资源。此种动态的旅游资源观为旅游综合体内各要素的有机整合奠定了基础。
2.土地综合开发，是建设旅游综合体的手段。作为城市空间布局优化和功能升级的战略项目，旅游综合体的打造必然涉及一定规模的土地资源的合理规划及开发利用。旅游综合体本质上是以旅游休闲为导向的土地资源综合开发与集约化高效利用，其目标是通过综合开发，推动休闲、地产、商务等多功能、多业态的集聚，以旅游发展提升土地价值、促进区域相关产业发展（罗红宝等，2010），打造一个宜居宜闲的城市空间部落。
3.较高服务品质，是发展旅游综合体的保障。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体适应了旅游者消费需求升级的发展趋势，能够满足旅游者深度休闲、深度体验的旅游需求，这主要是缘于旅游综合体拥有完善的基础设施和配套设施、完整的休闲旅游产业链以及超越传统景区的一流服务。
4.休闲旅游聚集区。旅游综合体是以旅游休闲为主导功能的相对独立的空间范围。在空间范围上，旅游综合体不宜过小，以保证区域内旅游全要素的完备性和产业链的完整性；空间范围也不宜过大，否则难以实现旅游综合体内旅游服务要素与设施在空间布局上的高效集成，与土地集约化利用的目标相背。在功能上，旅游综合体围绕休闲旅游这一核心功能，实现旅游服务全要素集聚和辅助设施高效配置，使游客体验一站式的休闲旅游服务，享受旅游的愉悦和生活的乐趣。
（二）核心特征
与传统旅游景区相比，旅游综合体具有以下五个鲜明特征：
1.功能复合性。旅游综合体实质上是一个多功能复合的经济系统，不仅具有能够满足旅游者休闲、购物、餐饮、娱乐、运动等生活服务性需求的功能，还融合满足人们商贸洽谈、会议展览、房产开发等生产服务性需求的功能，而且各功能之间相互关联、相互激发、互为补充，既突出了旅游休闲这一核心功能，又形成了旅游综合体多项功能在地理空间上的系统复合与合理配比。
2.产业集聚性。旅游综合体本质上是一个泛旅游产业的集聚区，集聚了多种产业形态，大致可以划分为以下三类：一是旅游核心产业，旅游综合体内部配置了景区、主题公园，高端酒店、餐饮业、娱乐业等，主要功能是吸引客流；二是旅游相关产业，包括商贸业、休闲业、会展业、文化创意产业、房地产业、体育产业等，主要功能是扩大消费；三是教育、卫生、交通、邮政、金融等配套产业，主要功能是完善基础设施和辅助设施。核心产业、相关产业及配套产业等多种产业在特定空间上的集聚，共同形成泛旅游产业综合发展架构，有利于共享外部规模经济，提升旅游综合体的整体经济效益（毛润泽，2010）。
3.价值多维性。传统景区主要追求经济效益，而旅游综合体具有经济价值、社会价值、文化价值、生态环境价值等多重价值。首先，旅游综合体能够满足休闲时代的旅游消费需求，具有旅游景区、酒店、地产、餐饮等商业开发价值，是城市旅游经济增长的新动力、新亮点。其次，旅游综合体具有社会价值，当前国内一些旅游综合体已经成为响亮的城市名片、旅游地标，极大提升了城市旅游品牌形象和社区居民生活品质。再次，旅游综合体能有效带动区域文化氛围，提升文化内涵与品位，激活区域文化魅力，特别是文化创意型旅游综合体，对区域历史文化的修复、保护及传承意义重大。最后，旅游综合体建设对项目用地及周边生态环境会带来积极影响，具有生态环境效益。旅游综合体作为一个共生体，在运营发展过程中应追求综合价值最大化，而不能偏颇。
4.项目整合性。旅游综合体在一定的地理空间上集聚了与旅游相关的多类项目，大致可以分为吸引类项目、利润类项目及延伸类项目，但旅游综合体绝不是各个项目、各类要素的简单叠加，而是精心打造的旅游服务要素系统与综合。旅游综合体内部各类子项目之间在功能上相互配合、互为补充，在空间布局上优化组合、紧密联系，从而形成一个有机协调的统一整体，并且能够进行自我更新和调整。
5.资金高依赖性。由于旅游综合体开发是一个巨大的系统工程，涉及面广，其本身就是一个大项目，旅游综合体的建设、运营及品牌发展需要巨额的资金投入，少则十几亿，多则数百亿，甚至上千亿。旅游综合体呈现对资金依赖性高的特点，如何筹集资金，如何进行资本运作及建立旅游投资激励机制等问题需要旅游综合体管理机构及早谋划（卞显红等，2011）。
我国旅游综合体开发模式
从目前国内一些地方（如杭州、上海、武汉、深圳等）已经发展起来或准备建设的旅游综合体来看，根据核心吸引物、主导功能、核心产品的不同，国内旅游综合体主要有城市商业型、生态休闲型、文化创意型、休闲度假型四类开发模式（见表1）。
（一）城市商业旅游综合体
城市商业旅游综合体以综合商业为核心功能，区域内配置娱乐、休闲等辅助功能。这种开发模式体现了城市综合体与休闲旅游的高度融合，是一种典型的商业地产项目，往往能够发展成为城市地标性建筑。该模式在城市发展总体规划下，通过城市副中心开发或旧城改造，打造景观特色鲜明、文化氛围浓厚的休闲旅游商业街区或都市大型购物中心，具有与城市发展规划相一致、盈利模式多元化、辐射效应大、市场趋向性强等优势，但同时也要求综合体内具备全面的商业性设施和服务设施，如餐饮、娱乐、游憩、银行、交通等，满足旅游者全方位的消费需求。
比如，杭州大厦地处杭州市中心繁华的武林商圈内，是集购物中心、百货超市、办公、会议中心、餐饮于一体的综合性商业建筑。杭州大厦汇集了世界级名特商品、高端百货及奢侈品牌，吸引了大量来自宁波、义乌、温州等周边地区的游客和本地居民前来购物，对全市旅游业收入有着较大贡献。杭州大厦商贸旅游综合体是在原有杭州大厦的基础上，通过实施武林商圈的旧城改造工程而发展起来的。根据规划，旅游综合体分三期建设，建成后总面积达60万平方米，将进一步提升该商圈的规格档次和商业价值。目前已建成的商贸旅游综合体是由杭州大厦原有的A座、B座和新建的C座（坤和店）、D座（华浙店）共同组成的综合购物商城。四座建筑单体通过超现代化的空中走廊连接，组成一条完美的“Z”字形商业曲线。四座单体在空间功能上互为补充，A、B座为服饰类精品名品区，C座为家庭生活概念区，D座为时尚新潮区（王文君，2010）。此外，酒店、餐饮、休闲、娱乐、购物、办公、金融等多种业态全面覆盖，形成以购物为主导功能的休闲旅游产业集聚区。
（二）生态休闲旅游综合体
生态休闲旅游综合体以优良的生态环境、优美的生态景观、优质的生态房产为核心吸引物，以为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住为核心功能。该模式对自然资源、生态环境依赖性较高，在开发过程中必须重视生态资源环境的保护，区域内一般配备一些简单的休闲娱乐设施和项目，如垂钓、骑单车、采摘等，以满足游客回归自然、休闲养生的需求。该模式是对区域自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式，往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量（陈琴等，2012），因此，其难点也正是不易把握开发程度，容易造成生态环境破坏。
比如，蒙山旅游综合体位于山东沂蒙山区，是以自然景观和人文景观为依托，以长寿养生和乡村休闲为核心功能，以旅游小镇为载体的山岳型生态休闲旅游综合体。蒙山旅游综合体充分发挥山好、水好、空气好的资源环境优势，以健康、文化、养生、长寿为功能导向，重点建设以龟蒙景区、云蒙景区为核心的蒙山养生新区，发展以养生长寿为主题的文化产业和山水生态休闲产业。依托“生态名山”品牌，集聚发展特色农业、观光农业、农副产品加工业等延伸产业，形成以生态休闲产业为主导、以生态农业、文化产业、健康服务业为支撑的环蒙山生态休闲旅游综合体。围绕生态养生主题进行休闲娱乐、山地度假、户外运动、康疗养生、休闲居住等配套服务设施开发，提升蒙山生态功能和生态效益，打造国内著名的休闲、养生旅游示范区。
（三）文化创意旅游综合体
这类开发模式以历史文化和文化创意为核心驱动力，一般在文化底蕴深厚、文化资源丰富的地区进行深度开发，将文化资源旅游化、项目化而发展起来。文化创意旅游综合体主要依托区域丰富的特色历史、艺术、文化资源，通过运用创意手段，在一定的地理空间上（历史文化街区、文化创意社区、主题文化园区等）将这些文化资源和文化元素创意性地演绎、表达、展示出来，塑造高文化品位旅游综合体，为游客提供独特的创意文化体验。该模式通过对区域历史文化资源的深度挖掘，有利于提升区域文化氛围和激活文化魅力，对文化的修复、保护、传承与创新具有重要意义（潘善环，2013）。
典型的为西安曲江新城，其位于西安市东南城区，占地面积20.57平方公里，是以文化和旅游为主导产业的城市发展新区，目标是打造成为具有世界影响力的文化创意旅游综合体。区域内历史文化景观资源丰富，包括大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、大明宫遗址公园、大唐不夜城、大雁塔文化休闲景区、丝绸之路雕塑园、西安城墙景区、曲江文化主题论坛等文化景观和创意景区。文化复兴是曲江新区发展的生命所在，坚持“文化立区、旅游兴区”的科学理念，以大唐文化为发力点，以历史文化遗产为核心资源，通过文化演绎、文化创意的方式及创意景区带动战略，把文化资源转化为文化产品、旅游项目，既保护了历史文化遗产又带动了文化产业、旅游业、房地产业的发展，形成了文化与旅游、文化与商业的融合聚集发展，其发展可以归纳为“文化+旅游+城市”。目前曲江新区已经成为西安市的文化新城与城市名片。
（四）休闲度假旅游综合体
休闲度假旅游综合体对环境质量、配套设施和服务的要求很高，一般位于自然旅游资源环境优越的城市远郊，如森林、海滨、山区、湖泊等。该模式以满足游客休闲度假需求为核心功能，以会展、餐饮、购物、娱乐为辅助功能，其客源市场主要面向商务型、会议型旅游者和高收入家庭两类客户群体。综合体内往往配置高端度假酒店、主题酒店以及依区域条件开发的运动休闲、娱乐设施，如高尔夫球场、游艇、健身房、游乐场等，具有投资大、风险大、回报高、及建设周期长等特点，一般采取政府主导、开发商投资运营的市场化运作方式，并且需要庞大的客源数量以维持正常营运和获得回报。
如位于珠海西部的海泉湾度假城，是以海洋温泉、疗养、保健为核心功能，集海洋温泉中心、高档酒店、主题游乐园、休闲渔人码头、休闲垂钓区、高科技现代剧院、主题餐馆、游艇俱乐部、金湾高尔夫场与康检中心等多种功能于一体的大型温泉旅游综合体（沈琳，2013）。度假城一期占地面积89万多平方米，投资22亿元，自2006年开业以来，累计接待国内外游客超过2500万人次，其中35%以上为商务型旅游者。旅游综合体依托优质的海洋温泉资源，以养生保健为核心理念，充分考虑客源市场需求，通过整合开发和高效利用度假城土地资源，以主题温泉带动娱乐、休闲、房地产等产业发展，实现度假区综合开发价值最大化。2013年2月，斥资140亿元的海泉湾二期工程已开工，在原有综合性休闲度假功能基础上，将进一步完善滨海、温泉、运动、休闲等配套功能，打造成规模大、业态全、功能多、品牌响的世界知名休闲度假目的地，奠定珠海海泉湾在国内的翘楚地位和发挥全国首家“国家旅游休闲度假示范区”的示范作用。
我国旅游综合体科学发展对策
当前，旅游综合体在杭州、上海、深圳、成都等一些城市的发展取得了初步成效，旅游综合体开发建设既契合了政府为改善投资环境、提升城市形象和发展旅游业的需要，又符合旅游消费升级后旅游供给必须相应升级和创新的需要（潘善环，2013），是城市旅游经济新的增长点和各地旅游业综合改革的重要抓手，受到了地方政府和企业的高度重视，国内各地区根据区域资源条件和旅游业发展规划，形成了不同风格、不同模式的旅游综合体。
然而，作为一种新的旅游业态，国内外没有太多可资借鉴的成功经验，国内旅游综合体发展处仍然于摸索阶段，目前在旅游、经济、文化、生态等方面的综合效应尚未完全显现。相反，很多旅游综合体在实践发展中还存在不少问题，如缺乏科学规划、盲目立项，过度投靠房地产、项目意义走偏，核心功能不突出、供需错位，急功近利、忽视生态环境保护等，加大了旅游综合体沦为“空城”“孤城”的风险。未来在打造旅游综合体过程中必须针对不同类型的旅游综合体制定相应的发展对策，以实现各类旅游综合体的可持续发展，如表2所示。
参考文献：
1.李德明，朱生东.城市旅游综合体发展模式与对策研究[J].资源开发与市场，2012，28（12）
2.陈琴，李俊，张述林.旅游综合体开发——一种旅游房地产全新开发模式研究[J].资源开发与市场，2012，28（4）
3.平文艺.创建“西部旅游综合体”的理论思考[N].经理日报，2004-10-25
4.顾婷婷，严伟.基于福利经济学视角的乡村休闲旅游综合体的开发模式研究[J].生态经济，2014（4）
5.罗红宝，林峰.让“旅游综合体”成为旅游综合改革创新的战略抓手[N].中国旅游报，2010-12-17
6.毛润泽.旅游综合体：概念、类型与模式[C].第十五届全国区域旅游开发学术研讨会暨度假旅游论坛论文册，2010
7.卞显红，金霞.旅游产业集群形成的动力机制研究——以杭州国际旅游综合体为例[J].浙江工商大学学报，2011（4）
8.王文君.旅游综合体发展模式研究[D].浙江工商大学，2010
9.潘善环.文化创意型旅游综合体开发理论模型研究[J].旅游论坛，2013（3）
10.沈琳.旅游综合体发展模式与发展路径研究[D].复旦大学，2013